양도소득세 1세대1주택 비과세 조건, 조건과 기준이 갈리는 지점

먼저 할 일

전체 조건은 본문 참고

구분	기본 조건	특례 조건
보유기간	2년 이상	상속주택은 제한 없음

이농주택이나 문화재 주택 등도 별도 특례가 적용된다. 자신의 상황이 특례에 해당하는지 국세청 상담센터(126)에서 확인하는 것이 정확하다.

양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세가 제한된다. 전체 양도차익 중 12억원에 해당하는 부분은 비과세, 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세된다.

예를 들어 양도차익이 5억원이고 양도가액이 15억원이라면, 12억원까지의 차익은 비과세되고 나머지 3억원에 해당하는 차익만 과세 대상이 된다. 과세 대상 차익은 전체 차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액으로 계산한다.

주의 고가주택 기준은 양도일 기준으로 판단한다. 2021년 이후 양도분부터 12억원 기준이 적용된다.

장기보유특별공제도 고가주택의 경우 별도로 계산한다. 비과세 부분과 과세 부분을 나눠 공제율을 적용하므로 세액이 생각보다 적게 나올 수 있다.

거짓계약서를 작성하면 비과세 요건을 충족해도 적용받을 수 없다. 실제 거래금액과 다른 금액으로 계약서를 작성한 경우 양도자와 양수자 모두 양도소득세 비과세·감면 규정이 배제된다.

여기에 과태료와 가산세까지 추가로 부과된다. 지방자치단체 실거래 신고 담당 부서에서 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료를 부과한다.

또 다른 실수는 양수자가 양도자 대신 양도소득세를 부담하는 경우다. 이 부담액은 당초 양도한 부동산의 양도가액에 포함되므로 신고하지 않으면 추후 양도자에게 추가 세금과 가산세가 부과된다.

실행 팁 양도 전에 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 자신의 조건이 비과세 대상인지 먼저 확인하라. 거짓계약서 작성은 절대 하지 않는 것이 유리하다.

A. 보유기간 2년 이상과 거주 요건(3년 미만 보유시 1년 이상 거주)이 기본이다. 이 조건을 충족하는지 먼저 확인해야 한다.

A. 고가주택(12억원 초과)은 비과세가 제한된다. 거짓계약서 작성시 비과세가 배제되며, 상속주택은 별도 특례가 적용된다.

A. 실제 거래가액을 정확히 신고해야 한다. 다운계약서 작성시 비과세 배제와 과태료가 부과되므로 주의해야 한다.